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建物の所有を目的とする土地の賃貸借の期間は、平成４年８月１日の借地借家法の施行より前に設定された借地権については、堅固建物と非堅固建物により異なり、前者については最短で３０年、後者については同じく２０年と定められています(旧法の適用・借地借家法附則)。借地借家法の施行後に設定されたものは、一律に最短で３０年(更新の場合は１０年)となっています。いずれの場合も、契約でこれより長い期間を定めることはできますが、大体の契約はこの規定によっているようです。２０年、３０年という期間はかなり長いので、地主によってはこの期間の満了を理由として、契約を終了させて、土地を取り戻したいと考えることがあり、その場合には期間が満了したので明け渡してほしいという申し入れをすることになります。しかしながら、旧法によるにしても新法によるにしても建物所有目的の土地賃貸借が期間の満了を迎えた場合、法定更新の制度が設けられており(借地借家法５条・借地法４条)、これによると、多くの場合契約は更新されていきます。①期間満了時に借地権者が更新を請求する＋建物が存在する、または②期間満了後借地権者が土地の使用を継続する＋建物が存在する場合には従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法５条)。これを法定更新と呼んでいます。この法定更新を阻止して契約を終了させるには、地主が遅滞なく異議を述べること、その異議に正当事由があることが必要とされています。この正当事由とは、地主、借地人双方の土地使用の必要性、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、明渡料の提供などを考慮して、判断されます(借地借家法６条)。正当事由が認められる場合は、多くはありません。借地人の立場に立てば、自分で利用をしている限りでは、期間満了したとしても、明渡しに応じる必要は少ないということになります。地主の立場から見ると、期間が満了しても容易には明け渡してもらえないという前提で、物事をすすめていく必要があるということになるでしょう。
